ساخت یک ساختمان چند طبقه، بیش از آنکه یک پروژه صرفا اجرایی باشد، یک برنامه مالی بلندمدت است. مالک یا سازنده باید از همان ابتدای کار هزینه خرید زمین، طراحی و مجوزها، اجرای فونداسیون، اسکلت، دیوارچینی، تاسیسات، نازککاری و تجهیزات را در کنار منابع مالی خود قرار دهد. تسهیلات بانکی میتوانند بخشی از این فشار مالی را کاهش دهند، اما مبلغ وام معمولا برابر با کل هزینه ساخت نیست. علاوه بر این، اصطلاح «وام ساخت برای هر طبقه» که در بازار رایج شده، از نظر بانکی همیشه دقیق نیست؛ زیرا بانکها در بسیاری از طرحها سقف تسهیلات را به ازای هر واحد مسکونی واجد شرایط تعیین میکنند، نه صرفا تعداد طبقات ساختمان.
در کنار سقف تسهیلات، مسئله مهمتر این است که هزینه واقعی پروژه در زمان ساخت چقدر خواهد بود. تغییر قیمت روز آهن، سیمان، بتن، دستمزد، تجهیزات و خدمات مهندسی میتواند فاصله میان بودجه اولیه و هزینه نهایی را افزایش دهد. آهنآلات بهویژه در ساختمانهای دارای اسکلت فلزی یا سازههای بتنآرمه سهم مهمی از هزینه مرحله سازه را تشکیل میدهند. بنابراین سازنده قبل از دریافت وام باید بداند تسهیلات بانکی چه سهمی از هزینه پروژه را پوشش میدهد و چه مقدار آورده شخصی برای ادامه عملیات لازم خواهد بود.
مبلغ وام ساخت مسکن چگونه تعیین میشود؟
برای وام ساخت مسکن نمیتوان یک رقم ثابت را به تمام پروژههای کشور تعمیم داد. مبلغ قابل پرداخت به نوع تسهیلات، بانک عامل، محل پروژه، تعداد واحدها، ارزش ملک، پیشرفت فیزیکی، نوع سازنده و در بعضی تسهیلات به استفاده از فناوریهای نوین ساختمانی بستگی دارد. به همین دلیل ممکن است دو ساختمان با تعداد طبقات برابر، سقف تسهیلات متفاوتی دریافت کنند.
طبق ضوابط اعلامشده بانک مسکن در سال ۱۴۰۵، سقف تسهیلات مشارکت مدنی ساخت در مراکز استانها و جزایر کیش و قشم برای پروژههای دارای فناوری نوین یا پروژههای سازندگان حرفهای تا ۱۵ میلیارد ریال، معادل ۱.۵ میلیارد تومان به ازای هر واحد است و برای سایر پروژههای این مناطق سقف ۱۲ میلیارد ریال، معادل ۱.۲ میلیارد تومان اعلام شده است. در سایر شهرها نیز سقف پروژههای حرفهای یا دارای فناوری نوین ۱.۲ میلیارد تومان و سایر پروژهها ۹۰۰ میلیون تومان به ازای هر واحد عنوان شده است.
مبلغ نهایی که یک پروژه میتواند دریافت کند معمولا تحت تاثیر عوامل زیر قرار دارد:
تعداد واحدهای قابل تامین مالی: تعداد طبقات بهتنهایی معیار دقیقی نیست. اگر ساختمانی پنج طبقه و در هر طبقه یک واحد داشته باشد، ساختار محاسبه با ساختمانی پنج طبقه و دارای دو واحد در هر طبقه متفاوت خواهد بود.
موقعیت جغرافیایی پروژه: محل احداث ساختمان یکی از عوامل تعیینکننده سقف برخی تسهیلات است. مراکز استانها، شهرهای جدید و سایر شهرها ممکن است در دستورالعمل بانک، سقفهای متفاوتی داشته باشند.
حرفهای بودن سازنده: برخی بانکها برای سازندگان حرفهای یا پروژههایی که ضوابط مشخصی را رعایت میکنند، ظرفیت اعتباری بیشتری در نظر میگیرند.
استفاده از فناوریهای نوین: صنعتیسازی یا استفاده از فناوریهای ساختمانی مورد تایید میتواند در برخی طرحهای اعتباری بر سقف تسهیلات اثر بگذارد.
ارزش کارشناسی پروژه و وثایق: اعلام یک سقف قانونی به این معنی نیست که تمام متقاضیان حتما همان مبلغ را دریافت میکنند. اعتبارسنجی، ارزش ملک و وثیقه، توان بازپرداخت و ارزیابی بانک در مبلغ نهایی اثر دارند.
پیشرفت فیزیکی ساختمان: وام ساخت معمولا یکجا در ابتدای پروژه پرداخت نمیشود. بخشی از تسهیلات متناسب با پیشرفت فیزیکی و پس از تایید مراحل ساخت آزاد میشود.
نوع طرح بانکی: تسهیلات مشارکت مدنی ساخت با وامهای حمایتی مانند نهضت ملی مسکن یا تسهیلات روستایی یکسان نیستند و شرایط، سقف و نرخ آنها تفاوت دارد.
برای تحلیل هزینه سازه نیز باید قیمت واقعی مصالح همزمان بررسی شود. برای مثال قیمت میلگرد در مرکزآهن میتواند به سازنده در برآورد هزینه آرماتوربندی فونداسیون، ستونها، تیرها و سقفها کمک کند. این عدد بهخودیخود مبلغ وام را مشخص نمیکند، اما نشان میدهد سهم منابع بانکی در برابر هزینه واقعی تامین مصالح چقدر است.
وام ساخت مسکن برای هر طبقه چقدر است؟
پاسخ دقیق این است که در اغلب تسهیلات ساخت، بانک مبلغ را «به ازای هر واحد واجد شرایط» تعیین میکند، نه صرفا برای هر طبقه. بنابراین اگر هر طبقه یک واحد مسکونی داشته باشد، در محاسبات اولیه میتوان سقف واحد را تقریبا معادل ظرفیت تسهیلات همان طبقه در نظر گرفت. اما اگر یک طبقه دارای دو واحد باشد یا بخشی از ساختمان کاربری دیگری داشته باشد، این محاسبه تغییر میکند.
در سال ۱۴۰۵، علاوه بر تسهیلات عمومی ساخت بانک مسکن، سقف تسهیلات پروژههای حمایتی نهضت ملی مسکن نیز به ۸۵۰ میلیون تومان به ازای هر واحد افزایش یافته است. هیات عالی بانک مرکزی در مرداد ۱۴۰۵ افزایش سقف از ۶۵۰ به ۸۵۰ میلیون تومان را برای پروژههای حمایتی مشمول تصویب کرد؛ این مصوبه برای پروژههایی است که زمین آنها از سوی وزارت راه و شهرسازی تامین شده و به پروژههای حمایتی با پیشرفت بالای ۶۵ درصد نیز تعمیم یافته است.
برای درک بهتر موضوع میتوان حالتهای مختلف را اینگونه بررسی کرد:
- ساختمان چند طبقه با یک واحد در هر طبقه:
اگر ساختمانی پنج طبقه مسکونی داشته باشد و هر طبقه یک واحد مستقل باشد، تعداد واحدهای قابل بررسی پنج واحد است. در چنین حالتی محاسبه اولیه تسهیلات براساس پنج واحد انجام میشود، اما مبلغ قطعی همچنان به تایید بانک و شرایط پرونده وابسته است. - ساختمان با دو واحد در هر طبقه:
یک ساختمان پنج طبقه با دو واحد در هر طبقه دارای ۱۰ واحد است. در این شرایط تعداد طبقات پنج است، اما ظرفیت نظری تسهیلات بر مبنای ۱۰ واحد بررسی میشود. به همین دلیل عبارت «وام هر طبقه» برای چنین ساختمانی اطلاعات دقیقی ارائه نمیدهد. - پروژه حرفهای در مرکز استان:
براساس سقفهای جاری بانک مسکن، پروژهای که توسط سازنده حرفهای اجرا شود یا شرایط فناوری نوین را داشته باشد، در مراکز استانها میتواند مشمول سقف تا ۱.۵ میلیارد تومان به ازای هر واحد شود. این عدد سقف تسهیلات است و به معنی پرداخت قطعی آن به هر پروژه نیست. - پروژه عادی در مرکز استان:
برای پروژههایی که در گروه سازندگان حرفهای یا فناوری نوین قرار نمیگیرند، سقف اعلامشده در مراکز استانها ۱.۲ میلیارد تومان به ازای هر واحد است. شرایط اعتباری متقاضی و ارزیابی بانک همچنان تعیینکننده مبلغ قابل پرداخت خواهند بود. - پروژه حرفهای در سایر شهرها:
در سایر شهرها، پروژههای سازندگان حرفهای یا دارای فناوری نوین میتوانند براساس ضوابط جاری تا سقف ۱.۲ میلیارد تومان برای هر واحد در چارچوب مشارکت مدنی ساخت قرار گیرند. - پروژه عادی در سایر شهرها:
برای سایر پروژههای این گروه جغرافیایی، سقف اعلامشده ۹۰۰ میلیون تومان به ازای هر واحد است. بنابراین محل پروژه و نوع سازنده میتواند چندصد میلیون تومان اختلاف در سقف نظری تسهیلات ایجاد کند. - پروژههای حمایتی نهضت ملی مسکن:
سقف جدید تسهیلات این طرح در سال ۱۴۰۵ به ۸۵۰ میلیون تومان رسیده است، اما این رقم مربوط به پروژههای حمایتی دارای شرایط مصوبه است و نباید آن را با تمام پروژههای شخصی یا مشارکت مدنی ساخت یکسان دانست. - ساخت طبقه اضافه روی ساختمان موجود:
اضافه کردن طبقه دوم، سوم یا طبقات بیشتر به ساختمان موجود لزوما به معنای دریافت خودکار یک وام مستقل نیست. وجود پروانه معتبر، امکان احداث طبقه براساس ضوابط شهری، تشکیل واحد مستقل و پذیرش پروژه توسط بانک باید بررسی شود.
یکی از اشتباهات متداول این است که سازنده تعداد طبقات را در یک رقم ثابت ضرب کند و آن را مبلغ قطعی وام بداند. بانک علاوه بر تعداد واحدها، ارزش پروژه، پروانه، آورده متقاضی، وضعیت بدهی، وثیقه و ضوابط اعتباری را نیز بررسی میکند.
از سوی دیگر، افزایش سقف وام به معنی کافی بودن آن برای احداث کامل یک واحد نیست. هزینه اسکلت بهتنهایی میتواند تحت تاثیر مقدار مصرف فولاد و نوسانات بازار تغییر زیادی داشته باشد. بررسی قیمت تیرآهن در مرکزآهن در کنار مقدار تیرآهن مندرج در نقشه سازه، امکان برآورد دقیقتر هزینه اسکلت فلزی را فراهم میکند و به سازنده نشان میدهد چه مقدار از این هزینه را میتواند با منابع بانکی پوشش دهد.
برآورد وام ساخت مسکن توسط مرکزآهن
مرکزآهن مرجع تعیین یا تصویب وام بانکی نیست و سقف تسهیلات، شرایط پرداخت و مبلغ نهایی هر پرونده توسط بانک عامل و براساس مقررات اعتباری تعیین میشود. با این حال اطلاعات بازار آهن میتواند بخش دیگری از مسئله را برای سازنده روشن کند: اینکه با مبلغ وام قابل دریافت، چه سهمی از هزینه واقعی ساخت قابل تامین است. برای این منظور ابتدا باید مقدار تقریبی میلگرد، تیرآهن، ورق، پروفیل و سایر مقاطع مورد نیاز براساس نقشههای پروژه مشخص شود و سپس ارزش روز آنها برآورد گردد.
فرض کنید یک سازنده میداند براساس شرایط پروژه امکان استفاده از یک سقف مشخص تسهیلات برای هر واحد وجود دارد. صرف دانستن این مبلغ برای برنامه مالی کافی نیست. او باید هزینه اجرای اسکلت، سفتکاری، تاسیسات و نازککاری را نیز برآورد کند. قیمتهای بهروز آهنآلات در مرکزآهن میتوانند برای تخمین بخش فولادی پروژه به کار روند و اختلاف میان منابع موجود و هزینه مورد انتظار را آشکار کنند. این روش بهخصوص در پروژههای چند طبقه اهمیت دارد، زیرا افزایش تعداد واحدها هم مبلغ کل وام را بالا میبرد و هم حجم میلگرد، تیرآهن و سایر مصالح مصرفی را افزایش میدهد.
رابطه وام ساخت مسکن با هزینه واقعی ساخت و ساز
مهمترین مسئله در استفاده از وام ساخت این است که «سقف تسهیلات» با «هزینه ساخت» اشتباه گرفته نشود. اگر بانک برای یک واحد سقف یک میلیارد تومان تسهیلات در نظر بگیرد، به این معنی نیست که آن واحد با یک میلیارد تومان تکمیل خواهد شد. هزینه واقعی حاصل جمع دهها بخش است و هر یک از آنها در طول زمان تغییر میکنند.
یکی از بزرگترین گروههای هزینه در مراحل ابتدایی، اجرای سازه است. در ساختمان بتنآرمه، میلگرد بخش قابل توجهی از هزینه فونداسیون، ستون، تیر و سقف را تشکیل میدهد. در اسکلت فلزی نیز تیرآهن، ورق، پروفیل، اتصالات و عملیات ساخت و نصب اهمیت زیادی دارند. علاوه بر فولاد، هزینه بتن، قالببندی، دیوارچینی، نما، تاسیسات مکانیکی و برقی، آسانسور، کابینت، در و پنجره و نیروی انسانی نیز باید پرداخت شود.
به همین علت سازنده باید پیش از شروع پروژه چند شاخص را در کنار یکدیگر قرار دهد:
سهم وام از هزینه کل: اگر هزینه ساخت یک واحد بسیار بیشتر از مبلغ تسهیلات باشد، مابهالتفاوت باید از آورده مالک، سرمایه شریک یا سایر منابع تامین شود.
زمان آزادسازی تسهیلات: منابع بانکی معمولا مرحلهای پرداخت میشوند. بنابراین سازنده برای شروع برخی مراحل به نقدینگی اولیه نیاز دارد و نمیتواند کل برنامه مالی را بر پرداخت یکجای وام بنا کند.
اثر تورم مصالح: اگر پروژه دو یا سه سال طول بکشد، قیمت مصالح در پایان الزاما همان قیمت ابتدای کار نیست. برآورد باید سناریوی افزایش هزینه را نیز در نظر بگیرد.
اثر تعداد طبقات: افزایش طبقات فقط متراژ مفید را بالا نمیبرد. فونداسیون، ابعاد اعضای سازهای، سیستم حمل عمودی، تجهیزات ایمنی و الزامات تاسیساتی نیز ممکن است تغییر کنند.
هزینههای خارج از عملیات ساختمانی: عوارض، طراحی، نظارت، بیمه، انشعابات، آزمایشها و هزینههای اداری نیز بخشی از سرمایه مورد نیاز پروژه هستند.
هزینه مالی وام: سازنده علاوه بر اصل تسهیلات باید نرخ سود، دوره مشارکت و شرایط بازپرداخت را بررسی کند. مبلغ وام بالاتر همیشه به معنی گزینه بهتر نیست؛ توان پرداخت اقساط پس از پایان دوره ساخت نیز باید از ابتدا سنجیده شود.
در نتیجه، سوال «وام ساخت مسکن برای هر طبقه چقدر است؟» زمانی پاسخ دقیقی پیدا میکند که ابتدا تعداد واحدهای هر طبقه، محل پروژه، نوع تسهیلات و شرایط سازنده مشخص شوند. در سال ۱۴۰۵ سقفهای متفاوتی از ۹۰۰ میلیون تا ۱.۵ میلیارد تومان به ازای هر واحد در تسهیلات مشارکت مدنی ساخت بانک مسکن دیده میشود و تسهیلات حمایتی نهضت ملی مسکن نیز برای پروژههای مشمول به سقف ۸۵۰ میلیون تومان رسیده است.
اما تصمیم مالی پروژه نباید فقط بر این ارقام تکیه داشته باشد. مقایسه مبلغ وام با برآورد واقعی فولاد، بتن، دستمزد و سایر هزینهها نشان میدهد سازنده چه میزان سرمایه تکمیلی نیاز خواهد داشت. استفاده از قیمتهای روز مقاطع فولادی در مرکزآهن میتواند بخش فولادی این محاسبه را شفافتر کند و به تدوین بودجهای نزدیکتر به واقعیت کمک کند؛ بودجهای که نه براساس یک عدد ثابت، بلکه بر پایه نیاز واقعی پروژه شکل گرفته باشد.